多地推进存量房信息系统建设

多地推进存量房信息系统建设

有关人士16日向中国证券报记者透露，从去年末以来，各地密集推进存量房信息系统建设招标工作，以为加快房产税试点扩容和提高二手房交易税做好技术准备。

国务院督查组近期陆续回京，市场对再次出台楼市调控政策预期十分强烈。据央视报道，国家发改委副主任、国务院房地产市场调控政策督查组小组组长穆虹在福州房地产调控汇报会上说：“(房地产调控)现在采取的是一种行政的方式，就是限购的方式。如果我们在今后选择一些经济的手段，同样可以实现这样的目的，就可以长期化，刺激刚需，可以实现差别化信贷政策。如果到位的话，对各方面都有好处，也请有关方面研究一下。”

业内人士认为，穆虹提到的“经济的手段”应主要是指房产税等税收制度的推进。在技术层面工作基本完成的前提下，房产税试点扩容步伐将进一步加快，二手房交易税可能提高。此外，有关部委仍握有多项储备政策，或择机推出。

存量房信息系统建设

加速推进

吉林省通榆县行政审批管理服务中心4月发布“地税局存量房评估机构选定招标公告”，对通榆县地税局“存量房评估机构项目”所需设备进行竞争性谈判采购，邀请合格投标人提交投标。这是落实该省地税机关关于建立全省统一存量房评估信息库要求的重要举措。今年以来，大部分省份和城市发布了类似公告，密集推进存量房评估信息系统建设。其中，不少地方已基本建设完毕。

市场人士认为，这项系统建设意义重大。早在2009年7月，财政部和税务总局就下发《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》，要求各地可采用细分区域，实地勘测或利用纳税申报资料、国土和房管部门信息等方式，采集数据，建立房地产数据信息库。通知强调：“数据信息库应考虑今后房地产税制改革的需要。”

建立存量房数据信息系统的初衷是为规范房地产交易计税价格核定办法，防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险。但一位接近决策层的人士向中国证券报记者表示，从现阶段看，存量房数据信息系统的建立将至少为二手房交易税和房产税税收政策改革打好技术基矗

这位人士说，这项系统包含存量房屋地段、面积、产权等各项与评估有关的信息，内容全面、覆盖范围大。若房产税试点城市扩容，这项系统将在存量房征税方面起到重要作用。

由于这项系统本身就是为规范二手房交易建立的，若提高二手房交易税，这项系统同样可提供技术支撑。

事实上，随着楼市调控新政出台的预期愈加强烈，进一步加快房产税试点扩容步伐和提高二手房交易税被认为是最有可能采用的手段。专家认为，不少热点城市的二手房交易量已成楼市交易量主体，但近期二手房交易量有所下降，交易价格上升明显，因此有必要提高房屋持有环节税，以促进二手房市场供应。为遏制短期的房屋买卖行为，二手房交易税可适当提高。

多项储备政策或择机推出

国务院督查组已陆续回京，将就督查情况形成报告，进而决定何时再次出台调控新政。据中国证券报记者了解，在新政出台前，近期各相关部门已开始着手准备后备政策。

为促进土地供应、加快闲置土地开发，国土资源部计划拟定“指导性政策”，针对地方政府实际情况，提供可操作性措施。

尽管对是否出台取消预售制度等政策，不同部门的认识仍存差异，但有报道称，有关部门正在研究评估取消预售制度所带来的影响，尚不能完全排除这项政策推出的可能性。

另外，房地产信贷收缩等较有“杀伤力”的措施也被认为是后备政策之一。

结合督查情况，问责制重启将是最有可能祭出的一招，除严防地方政府或明或暗放松调控外，不排除根据目标制定和完成情况针对地域采取调控措施。中国证券报记者从知情人士处获悉，督查组在与湖南、江苏两省政府部门座谈时，首先询问的便是今年房价控制目标制定和完成情况。

对这一问题，两省官员均承诺将房价控制在合理水平，但也同样坦言，今年未制定房价控制目标。按照“新国八条”要求，去年大部分城市制定并公布房价控制目标，且完成情况较好，但今年以来，甚少有城市公布上述目标。

专家认为，作为楼市调控主体之一，地方政府微调楼市政策、冲击调控“红线”的尝试屡见不鲜。今年以来，部分城市房价涨幅较大。到目前为止，尚无地方政府因此受到问责。因此，问责制重启有助于落实地方政府责任。

试点范围扩大房产税改革瞄准存量房

近日，来自３０多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员在京开展为期６个月的房产税税基评估集训，从而为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点提供技术储备。此举也让房地产调控后续政策出台的呼声进一步升级。

接受中国经济时报记者采访的相关专家在达成“对存量房征收房产税是大势所趋”一致观点的同时表示，针对楼市现状，对存量房征收房产税应继续发挥调控作用，清晰界定投资、投机需求并对其重点征收，对自住型及改善型住房需求则不予征收或少征收；长远来看，从房产税向物业税过渡将成为政策方向和趋势，在发挥增税收等多重作用的同时，楼市调控要善用、重用金融杠杆。

存量房房产税如何征

对于３０余省区市地税官员在京集训房产税评估，中国房地产税改革专家组成员曲卫东对媒体公开表示，此次开班主要是为房产税试点向铺开提供技术储备和人员储备，除今年底结束培训班(一期)外，国家税务总局与中国人民大学公共管理学院还将在２０１３年、２０１４年再举办两期类似培训班。

此番表述引来坊间猜测认为，房产税扩围至存量房将先试点，继而在明年乃至后年逐步扩大到。而就如何征收存量房房产税以及征税能带来怎样的政策效果，参与上述培训班的一位授课人士的表述也引来媒体广泛关注。

“在明确原则后，下一步要研究政策的执行步骤，以在适当时机向铺开。”该人士对媒体透露，在上海、重庆率先启动房产税改革试点基础上，借鉴国际经验，开展对非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点，一年一征；在土地出让收入日益萎缩之下，为地方政府发展教育、基建提供稳定、可持续的收入来源。

对于“明确原则”，曲卫东阐述了三种可能，他说：“在存量房定义上，除了对城市所有已购房地产采取‘普遍征收原则’，以防在二、三套房认定上加大征管成本和增加寻租空间外，也可对开发商已建未售的房地产设置一个销售期，并对未售的房地产征税，从而有力地防止开发商捂盘惜售；或对购房者的二套及以上住房征税，从而提高闲置住房的出租率。”

应继续抑制投资、投机需求

“向推广房产税是大势所趋，新的试点城市肯定会向存量房征收房产税。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受中国经济时报记者采访时表示，现有上海、重庆的房产税经验各有不同，上海侧重增量房，重庆针对高端住宅。两种模式对真正抑制投资、投机需求的作用相对有限。

尹伯成认为，如果房产税扩至范围，还是延续重庆或上海的模式进行试点，效果将不甚理想。应该加大政策实施力度，选取影响力较大、投资和投机行为较多的城市，对存量房过多的家庭开始征收房产税。

与前述授课人士强调征收存量房房产税将带来“可持续税收”作用的表述不同，在尹伯成看来，当前楼市状况下，包括限购及房产税在内的一切政策手段，都应该以抑制投资、投机需求为主要内容，同时区别对待自住和改善需求与投资、投机需求：首先，制定科学、严谨、可操作的评价体系和信息系统，界定自住型住房以及合理的改善型住房需求，对其不予征收房产税或以较低税率征收。“这在消除百姓顾虑的同时，也能限度地减少房产税在铺开的阻力。”

其次，同样依托科学、可行的标准制定，对具有投资、投机需求倾向的住房类别以较高税率进行征收。但这必须同时克服对多套房产认定和人均面积计算的难度与挑战。

尹伯成建议，对存量房征收房产税，应该针对房产套数多寡制定不同级别的税率。“政府对投资、投机需求的抑制是长期的，因此，采取阶梯式上升的税率能够准确体现抑制投资性需求的政策导向，也能进一步体现房产的居住属性。”尹伯成强调。

普遍征收难度大

物业税才是方向

对于二、三套住房认定存在较大难度，倾向对所有存量住房采取“普遍征收原则”的观点，尹伯成对本报记者直言，普遍征收难度巨大，且可行性不大。他说：“单纯为规避认定二、三套住房难度，对全体持有存量房产的百姓征收房产税，不仅会普遍增加百姓负担，而且会引来巨大的政策实施阻力，削弱消费对经济的拉动作用，且与国家一贯政策不符。”

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也对本报记者表示，虽然即将大范围推开的存量房房产税究竟按照何种方案实施尚不明确，但不可否认的是，普遍征收难度确实不小。

顾云昌表示，就我国房产税体系而言，改革和调整是必然的，毕竟当前的房产税体系尚不完备。

“比如在房地产的开发交易领域，还是税、费混杂，且收费很不规范。因此，税制改革必须做到‘正税清费’。”顾云昌说，要将税收扶正，同时清理收费，尤其是杜绝不规范收费。

据记者了解，在我国房地产的保有环节，目前基本“无税可收”，在顾云昌看来，这就导致了对持有房产环节没有任何制约，从而给投资者、投机者创造了条件。

顾云昌认为，在流通环节要少收税，鼓励流通，活跃市场。与此同时，要加强在保有环节征税，才能起到平抑“持有房产并占有资源”的问题，这需要税务部门形成一揽子顶层设计。

“对存量房开征保有环节税收是必然的。但必须首先就税率、税基进行科学制定和评估，同时要分步、渐进实施，不可一步到位。”顾云昌强调，长远看，从房产税向物业税过渡才是政策方向和趋势，这将至少带来四方面好处：增加地方财政收入；遏制炒房者和投资、投机行为；体现资源公平；有利于市场健康发展。

“物业税作为新税种要人大讨论通过，需要较长周期，但却是未来的大趋势。”顾云昌提醒，届时，由房产税过渡到物业税的政策目的，将不再是对房地产进行调控，对楼市的调控要善用和重用金融杠杆。