高房价的驱动正在更新，拐点难现

http://esf.fz.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月30 日搜房博客

当人们怀念拐点，认为那“大约是唯一正确的路”的时候，高房价的驱动正在悄悄更新。

一，无奈族结束无奈的选择。

去年始，动用了9000亿支援保障房，实际就是为房地产打入强心剂。事实上，各地在计划中安排的25%左右的年供应量足以能够实现保障人群的年度保障目标，但，由于高房价调整了地段评价标准、政府对土地财政的严重依赖致保障房边缘化、保障房依然要实现商品性支付与使用导致一些拿到保障资格无法完成消费的弃购，保障房成为穷人的精神支柱发生动摇。

这些比夹心层还夹心的购买力，呈现非常强烈的置业愿望而银子有限，当他们放弃对政策性住房的奢望后转而在二手房寻求心理支持，又遭遇地王促进的房价二次评估，改善型消费被挤入二手市场，导致这些刚需只能寄望于新房供应中的次优产品，也就是大量的补充规划的小户型产品。

二，波动中的机会正在出现。

本轮波动与2007年最大的不同来自两个方面一个问题，即受害者主体变化或发生逆转。2007年的紧缩政策直接导致的是开发商供应紧缩，并且无法接受市场的激进消费，投资客完全撤离；而2009年的情况完全相反：

中介受到市场的冲击，因为信贷收缩、贷款规模到位使得通过信贷刺激的二手市场急剧萎缩，开发商新房与存量商品房成为市场供应主流，并且开发商在累积完成资金生存链建构后，能够适应市场某些时间的不应期，如冷市周期，如传统淡季，他们可以通过产品调整控制市场需求结构，从而延长了高房价下无成交的生存周期。

三，政府拿房地产做十二五规划见面礼。

为了下一个五年规划的编制，各地方政府纷纷扬扬地准备见面礼，其最显著的动作就是着眼于城市版图扩展的城市化加速，着眼于消除过多农民的城镇化与吸引农村力量进城置业，大力围绕小城镇改造、城中村改造补充保障房力度不足之弱，通过城市新区建设与市政配套提速来促进土地市场的二次繁荣。

土地市场的二次繁荣全面奠定了高房价未来企稳的基础。而经济环境无疑雪中送炭。

四，旧村改造代替旧城改造。

既可以削弱商品房高价不高质以及信用与消费不能等危机，又可以弄来财政收益以及让城市旧貌换新颜，新近东部经济相对滞后省份、中部大部分中等城市、西部主要农垦区域掀起了一股旧村改造的热潮。

旧村改造从属于行政法规限制，允许遵照区域城镇化与小城镇建设中，集体用地小范围流转，其上盖建筑包括住房项目，只须在当地政府国土管理部门备案即可。

按理说，旧村改造会照顾到中低收入人群的购买力，会稀释商品房价，事实却是，这些界于小产权与真正商品房之间的产物因为政府的参与，获得部分合法性，成为当地富人投机品与投资品，反而让商品房比照着涨价。

五，富人的批发效应催生二代置业。