专家论市 2009年深圳房地产回顾与下半年展望

http://esf.fz.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月22 日搜房博客

高海燕：深圳房价暴涨高潮就要终结

深圳楼市有可能正在迎来它的新一轮的高潮。情势直逼近07年的最疯狂时刻。这已经被看作是战胜金融危机首轮战绩辉煌成果的重要标志了。“日光盘”好戏上演、温州炒房团驾到、部分中小制造业企业资金抽离本体向楼市杀来、楼市已经成为餐桌上的“热门话题”、普通置业者开始人心惶惶。。。。。07年的光景转瞬间再次在人们的生活中被激活。

一切都超出人们的意志和想象，但一切又都是在预料之中。从去年9与16日中央政府以“保增长”得名义出台一系列“兴市政策”开始，这轮狂潮的种子就已经播下了。各部门都在用中国式惯常的“表态式”方式出台政策。目前的楼市最令公众充满惶恐不安和疑惑不解的是：我们真的又回到了2007吗？这是对未来楼市走向予以研判的一个最核心命题。

与07年相同的是：一些非理性的“强力”置业者追涨推高（因为价格对他们不是硬性杠杆）、开发商利用阶段性利好凭空抬价（在需求回暖情势下，有条件选择消费者；涨价本身可以制造恐慌，推动营销上的“抢购”效应）。八个月以来的深圳楼市演变表明，是普通置业者帮助了楼市回暖，而改善性置业者和投资性置业者却接棒推高了房价（深圳楼市从4月份开始，一改90平方米以下的产品占交易结构占70%强的局面，大户型开始占据50%的交易量并继续在高价位的陪伴下向上一路攀升）。

差异于07年的地方则有太多不同。一是消费者行为特征不同。07年7月前，深圳楼市充斥的是短期转手的楼市投机者，半年内的转手率接近40%，所谓二手一手交易量的比值比为1.86：1的事实就是这种短期交易真相的数据反应。今天推动楼市的却是因为恐慌的追涨者和所谓防通胀的投资客。从置业者规模上讲是不可能和07年的类型置业者相比的。二是消费者经验不同。07年楼市投资者的伤痛犹在。如果楼市以一个非理性的路径和方式在短时间内超过基本经济面达到的高度是绝对充满风险的，这已成为经验性、资深性投资者的基本认知。三是市场供需关系特征不同。07年7月前，深圳楼市整体表现出的是即时性的供不应求，形象地说，是狗屎都能卖个好价钱。目前的深圳楼市还没达到这个程度，并且持续供应还在产生。尽管在区域分布上，结构并不平衡。（所谓日光盘仍然是那些地段和资源占优的项目，并不是全部）。四是政府管治经验不同。与05年到07年的阶段不同，今天的政府监管部门应该说已经充分熟悉市场。只是目前在“保增长”的大前提下不便马上改弦更张。一旦中国经济从总体上表现出稳定持续的局面，或者房价的快速高幅上涨制造了普遍的民怨沸腾，我想在公众情绪和楼市利益上，政府有关方面必然会做出一个相对平衡的选择。不要忽略的是，去年9月16日后出台的大部分关键性“兴市政策”的有效期是截止09年12月31日。