成交量攀升 福州二手存量房迎来"小阳春"

春节过后，福州市区二手房市场一片春意盎然，需求加速释放，市场加速回暖。据市区各大小中介门店提供的数据显示，2月份市区二手房成交量同比上升51%，环比上升16%（详见图一），日均成交套数达到54套，与1月份（扣除春节假期）持平，出现了难得的楼市“小阳春”。二手房市真的“春暖花开”了？抑或只是刚性需求积压在短时间集中释放所带来的短暂“春色”？值得认真观察。

二手住房市场

【成交状况】日均量再创新高

榕城2月份二手住房市场表现出以下总体特征：

一是成交量继续回暖。月成交套数出现较大幅度增长，同比增长59%，环比增长19%。日均成交套数更是高达48套，是2008年1月以来连续第二个月创下新高，加之日均量已经连续5个月保持增长，种种迹象表明二手房市可能开始从恢复性增长步入全面回暖阶段。

二是市场份额接近九成，达到89.22%，为2008年1月以来的最高值，如果加上与住宅配套的车库车位的市场份额，住宅市场的份额高达97%，榕二手房市场基本上成为单一的住宅市场。

三是90平方米以下房源市场份额高达52%（其中45～90平方米的房源市场份额达到47%），120平方米以上较大面积和大面积房源市场份额则只有21%，显然，首次置业的刚性需求是市场的主要支撑。

四是各行政区的市场结构各具特色。鼓楼区和晋安区的成交构成以小面积、旧房为主，其中，90平方米以下住房，鼓楼区和晋安区占63%，上世纪９０年代以前建成的旧房，鼓楼区和晋安区占74%；仓山区以大面积、次新房为主，120平方米以上住房成交量占市区的38%，次新房则占34%；台江区和马尾区介于中间。

五是套均面积小幅上升，达到92.6平方米，环比小幅上升1.8%。在各行政区中，仓山区继续保持套均建筑面积第一，达108.5平方米，最小的是台江区，只有86.6平方米。

六是金融信贷对二手住房市场的支持力度更加凸显，按揭付款的比例达到39.2%，为近14个月的最高值，且已经连续４个月超过30%。

【交易特征】首次购房占市场成交2/3

从二手住房成交的具体情况看，2月份二手住房市场呈现出如下特征：

1.从成交量变化看，本月成交套数出现较大幅度增长，同比增长59%，环比增长19%。日均成交套数更是高达48套，是2008年1月以来连续第二个月创下新高，加之日均量已经连续5个月保持增长，种种迹象表明二手房市已经进入全面回暖阶段。

2.从市场份额变化看，二手住房占二手房市场的份额回升到89.22%，比12月份提高了2.6个百分点。二手住房市场份额接近九成，一方面说明榕二手房市场基本上是单一的住宅市场，另一方面也说明二手住房市场更趋活跃。

3.从各行政区成交量分布来看，鼓楼区仍是二手住房的首选行政区，占30%，与1月份相比回落了2个百分点；晋安区上升了2个百分点，仍居第二位（25.6%）；仓山区（21.8%）和台江区（21%）分别居第三、四位，马尾区（1.6%）排在末位。

4.从各区域成交量分布来看，二环路以外区域仍然是成交量最大的区域。2月份，二环路以外区域的成交量比重达到46%；一环路和二环路之间的区域的成交量次之，占27.5%；一环路以内区域成交量则占26.5%。其中，二环路以外区域以次新房为主，占49%，说明该区域大小市政配套方面仍然存在不足，造成该区域二手住房换手速度比其他地域快。

5.从地域市场结构看，各行政区各具特色。鼓楼区和晋安区以小面积、旧房为主，市区成交的90平方米以下住房，鼓楼区和晋安区占63%，市区成交的1990年以前建成的旧房，鼓楼区和晋安区占74%；仓山区以大面积、次新房为主，120平方米以上住房成交量占市区的38%，次新房则占34%；台江区和马尾区介于中间。

6.从房龄构成来看，２０世纪９０年代以前建成的住房占10.8%；９０年代建成的住房占39.2%；2000至2005年建成的住房占39.2%；2006年以来建成的住房占10.8%。其中，次新房交易量占三成（29.9%），而2000年以来建成的住房交易比重则达到50%，是2008年1月以来连续第二个月份达到50%，说明当前住房梯度消费升级速度呈加快之势，住房流转周期趋于缩短。

7.从住房建设品质构成来看，在成交量构成中，砖混结构的住房占13.7%，比1月份上升2个百分点；多层框架结构的住房占58.8%，比1月份下降1.5个百分点；小高层、高层住房占27.5%，与1月份基本持平。多层住宅仍是当前二手住房市场的主流。

8.从面积户型构成来看，在2月份二手住房主要成交户型中（图二），90平方米以下面积户型的市场份额高达52.2%，如果加上90～144平方米的市场份额（40%），普通住房的市场份额高达92.2%，144平方米以上的住房仅占7.8%，是继去年8月份以来连续6个月低于10%的水平。

9.从已实现的需求构成看（图三），首次购房自住需求、改善型购房需求和投资（机）性住房需求分别占市场成交的66%、24%和10%。可见，首次购房产生的刚性需求占据市场成交的２／３。

10.从付款方式来看，按揭付款的比例达到39.2%，为近14个月的最高值，且已经连续４个月超过30%，从另一侧面说明了当前二手住房成交量能继续保持活跃态势，相当程度上得益于银行的信贷资金支持。

非住宅市场

2月份福州二手房市场成交量构成中，非住宅成交量仅占10.78%，非住宅市场的低迷与住宅市场的火爆形成鲜明对比。成交的非住宅主要有商场店面、写字楼、车位或车库。

就这三类物业而言，写字楼成交仅4套（起），全部集中在鼓楼区，二手写字楼市场总体而言仍表现为零星市。

商场店面成交36套（起），其中，建筑面积在50平方米以下的商场店面成交24套（起），比重为66.7%。就行政区分布来看，台江区14套（起），占39%；仓山区11套（起），占31%；晋安区6套（起），占17%；鼓楼区和马尾区则只有4套（起）和1套（起）。

车位（车库）成交123套（起），从行政区分布看，鼓楼区占46%，晋安区占24%，台江区占18%，仓山区占12%。这一格局与1月份相同。

【结语】

分析近期榕二手房市持续回暖现象，既在意料之外又在情理之中。作为八闽首府，外地购房和结婚购房一直是支撑榕城楼市最主要、最稳定的刚性需求，因此，与一线城市近年的大起大落相比，榕城楼市则相对稳定，加上始于去年第四季度密集出台的各种鼓励购房的优惠政策，使得目前的购房政策可能是“史上最优惠”时期，不少原先持币观望的潜在购房者纷纷入市，形成楼市持续回暖的重要推手。但是，如果以今年头两个月的市场走势判断2009年全年走向将持续向好，市场已由反弹进入反转阶段，可能还言之尚早。