榕楼市二月成交量逼近牛市 环比增长高达69.43%

核心提示

“2月份，市区一手房卖了3004套，环比增长69.43%，日均签约上百套”、“2月份的二手房成交量持续上行，较1月份有三成的增幅”。连日来，这组被业界认为已达到2007年楼市水平的成交数据，令深陷“寒流”包围的福州地产圈感到一丝兴奋。

近期，北京、上海等地楼市成交量均出现“井喷”现象，福州楼市两个月一手房卖4777套也毫不逊色，对此，榕城许多地产商觉得过于突然。那么，这波楼市回暖缘何提前呈现？它能持续下去吗？下半年的市场走势又将如何变化？

权威数据

2月成交量环比增长69.43%

福州市房地产交易登记中心的统计数据显示，2月份福州五城区住宅总签约套数达到3004套(剔除经济适用房)，比1月份多出1231套，环比增长69.43%，平均每天签约107.28套；总签约面积31.27万平方米，比1月份多出13.13万平方米，环比增长72.38%，日均签约面积1.1万平方米。销售排名位居前列的楼盘有：江南水都、仁文大儒世家朗园、世欧彼岸城、正祥一品等。排名冠军的融侨旗下项目，今年来共售出570套，回笼资金高达4.7亿元。

一手房旺销，二手房亦不甘落后。来自榕城多家大型中介的消息称，因为交易成本大幅下降及刚性需求的释放，2月份成交量较1月份增长三成左右，近期，包括朝阳、麦田、双安等大型中介的签单量攀升，有的每周高达80套左右。

业界调查

福清、长乐购房客增多

“楼市2月份的成交量，已达到2007年楼市高峰期的平均水平”，业内人士认为，从去年12月份起，楼市的成交量就开始反弹，今年的反弹更为明显，从此前的品牌项目旺销，蔓延至大大小小的楼盘“多点开花”的态势，“寒流中强劲的回暖表现，让地产商焦虑的2009年楼市走势变得不再那么悲观”。

另外，3月份以来，楼市成交量仍然一路高歌，一周接近800套的一手房签约量，更是让业界对回暖潮的持续扩大信心大增。

福州一家地产商的营销副总难掩兴奋地说：“太出乎意料了，上个月赶紧通知去年底被裁员的销售人员返回上班。”原来近一个月来，售楼部里看房人爆满，令他们“猝不及防”，赶紧派人手增援。

类似的“超预期”景象，让不少饱受资金链压力的地产老总心情大为好转。目前，各方共识的成交量突然“井喷”的主要因素是来自福清、长乐等外地购房客的增量，在开发商降价促销的推动下，观望已久的刚性需求和部分投资者开始出手。

原因分析

降价、救市政策刺激需求

“降价促销和救市政策，是刺激需求的两大利器”，我省房地产专家刘福泉称，2007年底是福州楼市的“拐点”，在一年多的寒流洗礼中，开发商不分大小集体降价，陆续得到部分持币待购的老百姓认可。根据相关数据监测，福州市区的房价这一年来的降幅在9%左右(除降价幅度超15%的金山新区外)，在此基础上，国家及省市密集推出的救市政策，亦让交易成本剧降，其降幅已达到房价的5%左右，“双边降低购房门槛，遂让房价合理回归”。

另一大原因则是新一年经济面并不像预期的那么悲观。业界认为，此前，地产商普遍预测今年国内经济形势将继续恶化，受其影响楼市也将“走熊”，但是年后各方发觉与海外相比，国内经济还是向好的，老百姓购房信心也随之增强，于是纷纷选择出手买房。

知名地产研究专家、易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“决定一个房地产市场是否稳定的标准，成交量的价值要大于价格。”尽管房价还在跌，但成交量大幅回暖，也说明了楼市进入筑底、反弹的区域。

□新闻观察

多少开发商要淡出

近日，全国政协常委、大连万达集团董事长王健林的一席话，引起地产界震动。王健林坦言：从长远来看，类似2006年、2007年的销售状况将一去不复返，从销售这个角度来看，目前市场上九成以上的开发商将被淘汰出局，房价将相对平稳。

无疑，对于福州楼市而言，暴利年代已一去不复返，短期内降价促销仍是主流。如何维持后续开发，不沦为“被淘汰”角色，亦被各方关注。

首先是土地，近期福州已预告要推出7幅地块，若能成功出让，将为今年的楼市注入信心。但是，摆在各方面前的难题是，起始价均超亿元的地块，有几家开发商能在资金链抽紧的情况下拿出这么多钱呢？另外，前年高峰期高价拿地的地产商，今年均进入了开发期，他们能否筹到资金开发，其地价跳水后还有多少利润可期呢？

一波又一波的销售后，市场的供应量和开发量已在缩减。“部分开发商无钱也不敢大手笔拿地，因‘无米之炊’淡出市场已是难免。”刘福泉认为，长期以来，不少开发商以“超级个体户”的组织架构，运营庞大的资本，而同时像万科那样做产品和企业的并不多，与上述问题相连的是开发商的价值链，很多开发商创造产品附加值的能力很弱，其利润基本上来自于土地升值，在房地产价格持续快速上升的时候，这个问题没有引起开发商的重视。当价格出现盘整甚至下降的时候，开发商不敢动用自己的存量土地，除了现金流压力和预期不好以外，缺乏创造产品附加值能力才是他们最大的“命门”。

“靠土地增值来获取利润的空间趋小，卖房如卖大白菜的时代已过了，预计有三成的开发商要淡出市场。”我省房地产专家王阿忠认为，对于本土地产商而言，要在后市活得更好，一定要特别注重其产品附加值，特别是高价拿地的项目，否则同质化的产品在买方市场中，销售和利润是绝不会被看好的。拿地是众开发商持续运营的基石，但是，后市仍应谨慎，在土地增值预期并不乐观的行情下，地产商应吸取“高价入市”的教训，在地价增值利润上做减法，在附加值利润上做加法。

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