http://esf.fz.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月2 日 福厦存量房5年才消化 成交量决
去年全国住宅存量约2.1亿平方米，机构预测———
记者近日从易居房地产研究院获悉，该机构预测，2008年全国住宅存量约2.1亿平方米。2009年住宅供应量将延续去年趋势，也大约为2.1亿平方米。易居中国近期在对全国35个典型城市2009年供求走势和消化周期进行预测后认为，根据近半年的市场平均消化能力，今年全国住宅市场的消化周期将达33.84个月，接近3年时间。
今年供求比将达1:0.68
据悉，前几年全国住宅市场一直处于供小于求的状态，房地产高峰时期的2007年尤其如此，许多城市供应量跟不上市场需求。而到了2008年，供求关系却出现大逆转，变换为供大于求，供需比例1:0.66。
易居中国预测，2009年全国住宅市场整体供求比将达到1:0.68，基本与2008年相近，供过于求形势依旧严峻。
另一家专业研究机构———中国指数研究院发布的2009年1月全国各城市可售量的统计显示，成都和北京最高，分别达到1761.53万平方米和1880.30万平方米；上海、深圳、青岛、厦门、杭州等城市1月可售存量分别为844.56万平方米、612.31万平方米、622.32万平方米、393.88万平方米、393.98万平方米。
成交量决定市场是否回暖
易居中国此次调查的35个典型城市中，武汉、哈尔滨、西安、福州、厦门等存量房消化周期甚至超过60个月，在35个典型城市中，比重达到了14%。该类城市由于2008年末市场存量高，且部分城市2009年住宅供应预计还将持续增长，因而去库存压力巨大，消化周期最长。
易居中国在对全国35个典型城市未来市场的风险度进行了评估。一线城市中，除深圳的风险度处于次高等级外，北京、上海和广州均处于中、低风险程度。
知名地产研究专家、易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“决定一个房地产市场是否稳定的标准，成交量的价值要大于价格”。他认为，从去年下半年开始，虽然深圳、广州的房价还在跌，但成交量已有所回暖，完全可能成为全国楼市最先筑底、反弹的区域。
杨红旭表示，“对于大部分城市，2009年成交量是否迎来回暖，还是个未知数。我个人更倾向于认为，全国楼市成交量整体会到达底部”。同时，他也提醒，“对于身处不同城市的普通购房者来说，2009年要小心应对，慎做决策”。
对此预测，业内人士指出，由于其计算消化周期的依据是最近半年的销售速度，而最近半年正是中国房地产市场成交最为低迷的时期。因此，房地产市场成交量如能继续回暖，则消化周期也会相应地缩短。
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我省18举措刺激楼市
日前由省政府办公厅印发的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，备受各界关注。该《意见》共5个部分，达18条。
《意见》称，将积极引导开发商合理调整商品住房售价，促进销售增长。将放宽新出让土地地价款的支付期限和比例，对新出让的经营性土地使用权以招标、拍卖或挂牌交易方式出让的，各地可将土地出让金付清的规定期限延长至12个月；对总价较高或规模较大的地块，其出让价款支付期限也可适当延长，最高限定18个月。另外，各地还可根据住房公积金归集额情况，适当调高公积金贷款的最高额度和贷款期限。
《意见》的另一效力将进一步鼓励和支持我省的住房消费，保持合理的地产投资规模。据称，在税收优惠政策方面，主要是调整享受优惠政策普通住房标准、降低和免征交易税费。去年11月份，福州出台的楼市新政中，认定首次买90平方米以下的才享受免契税优惠。此番税费方面的变化主要是将其优惠适用范围从“个人首次购买”，扩大至“购买90平方米以下普通住房的”；对个人首次购买90～144平方米住房的，契税也将从原先购房款总额的1.5%，下调至0.5%征收。也就是说，今后会有更多的买改善型二套房的购房者享受到优惠，以100平方米总额为60万元的房源为例，购房户将降低6000元的税费。
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