成都房地产市场2008年总结与2009年展望

http://esf.fz.soufun.com搜房二手房网 2009 年2 月9 日中成房业

[摘要] 回顾2008年，房地产市场走过了从2007年第四季度开始出现价挺量跌到价量齐跌、由一线城市向全国蔓延的过程，2008年成为房地产市场由盛及衰的分水岭。同时，进入2009年之后，全球性的金融危机并没有得到遏制，各国实体经济也遭受了巨大打击，宏观经济快速下滑，并且形成世界共识――2009年可能才是最糟糕的。

在此背景下，世界各国都采取了积极的救市措施，中国宏观调控政策彻底转向，由“防通胀、防过热”迅速转为“保增长、促就业、求稳定”的基调上来，并出台了一系列宏观经济和房地产业政策。而房地产作为国家宏观经济的重要支柱产业，横跨拉动宏观经济增长的“两架马车”――投资和消费，是宏观经济“保增长”的重要支柱之一（对GDP的综合贡献在20％以上），能否在2009年率先企稳并逐步走好，事关宏观经济全局和我们每个企业、从业人员的前途。为此，我们在简要分析宏观经济及政策的基础上，重点通过分析成都楼市2008年供求关系及其走势和市场表现来展望2009年市场走势，以资共享。

一、宏观经济及调控政策总结与展望

1、中国宏观经济及调控政策总结

◆世界经济由于美国次贷危机引发金融海啸，进而可能演化为全球性经济危机，悲观看可能是上世纪30年代美国大萧条以来最严重的全球性经济衰退，持续时间最长可能长达10年。

◆中国经济发展从过快偏热到迅速下滑，GDP增速由第一季度的10.6％迅速回落到第四季度的6.8％，超出很多人的预期。

◆物价冲高回落，CPI指数由2008年1月份的7.1％冲高到2月份的8.7％，之后逐月回落，11月份仅同比增长2.4％，通货膨胀压力大大减轻，也为银行利率下调创造了条件。

◆2008年中国国内悲喜交集，从年初的冰雪灾害、3.14西藏暴乱、5.12大地震和之后的三鹿毒奶粉事件都让人悲愤和忧虑，但8月份成功举办奥运会又为国人带来喜悦、赢得声誉。

◆2008年中国股市也成为千万股民的伤心地，从年初的5266点，到12月31日的1820点，下跌了65%，相对于2008年10月28日1664点的年度最低位下跌了68％，创下了18年最大年跌幅，截至2008年12月23日,沪深市场A股总市值从年初的32.44万亿元缩水到12.63万亿元,缩水超过61%，九成以上投资者亏损，而这些股民是社会消费的中坚力量，他们的财富缩水必然削弱了社会购买力和投资。

◆2008年人民币继续升值，从2005年7月汇改以来对美元累计升值17.42％，相对于英镑、澳元等强势货币升值30％以上，加上全球金融危机的影响，我国外贸进出口大幅萎缩，2008年11月和12月连续2月出现负增长，这是1998年以来首次出现进口和出口同时呈现下降走势，致使外向型企业陷入困境，东部沿海出现大量中小企业“倒闭潮”，中国经济的一架“马车”歇火，甚至“拉倒车”。

◆2008年全国性房地产市场沿着2007年9.27房贷新政之后的下行走势继续下滑，加上5.12大地震的影响，房地产市场成交量急剧萎缩，很多城市的商品房成交量都萎缩了40-50％，不同城市的房价在坚挺一段时间后都出现松动，前期涨幅越大的地方这次也跌得越早、越深，像深圳最大的跌幅高达60％左右，一般城市房价的跌幅也在10-30％之间，市场终于给我们上了生动一课，购房者也回归理性和谨慎。