福州土地流拍：资金链危机四伏地产谜局如何

http://esf.fz.soufun.com搜房二手房网 2008 年4 月1 日杨燕林小丽东南置业

何处揽月当明镜

资金供血不足，意味着房地产企业2008年还得继续在资本市场长袖善舞，拓展多元化的融资渠道，以保证开发资金链的完善，应对金融调控风险。与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，房地产融资市场的发展一直步履蹒跚。

“在中国说到融资，人们首先联想到的是银行信贷，这种惯性思维是有特殊国情背景的。相对国外，中国资本市场和货币市场还不够发达，各种法规和体制没有完善地建立起来，投融资可用的金融工具还比较匮乏，或者没有被广泛地应用。另一方面，对资金需求者而言，银行贷款是手续最为简便，容易被理解和接受。”正如林跃进所言，当下的融资局面，银行一支独大。

由于地缘关系和土地公有等方面的相似性，目前我国的房地产开发模式基本上借鉴香港模式。这是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成。融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。

这样的开发模式有其不可回避的必然性。正如业内专家所分析的那样，房地产开发企业必须进行适量的土地储备，才能保持自身的稳定增长，而土地本身就是一种资产，持有土地储备自然就成为了一种投资行为。所以国内房地产开发商注定成为“建筑商”和“投资商”的综合体。

因为近水楼台，因为相似的土地制度，尤其是内地房地产市场化初始阶段，带着计划经济余威的生存环境，也让内地开发商在囤积土地、倚重银行、预售制度等多方面与港派一见钟情。

一见钟情不代表缘定终生。随着房地产行业专业化分工的日益深化，传统的“开发商主导”运作模式正在逐步移情别恋。

“即使，目前房地产市场产品销售不存在任何挑战，但房地产企业的大部分利润依然来自于土地增值，但这种土地增值很多是来自于原来不规范的土地交易市场，随着土地市场的规范化，开发商的市场判断能力将是土地储备是否成功的关键，纯粹的房地产开发风险将大幅提高。开发企业将倾向更多资金用于物业投资，着力于提高公司现金流的稳定性，并增强信用状况。”

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