福州土地流拍：资金链危机四伏地产谜局如何

http://esf.fz.soufun.com搜房二手房网 2008 年4 月1 日杨燕林小丽东南置业

大量有强烈购房意愿的人群并不是沉默的羔羊。持币观望的等待只会助燃他们对开发商的负面情绪。这种对立的心态一味绵延下去，其危害恐怕是远远超出楼市价格的涨或跌。一旦沉默的大多数发出呐喊，很快，枪声就会响起。

房地产行业的影响已不仅限于经济领域，它的问题还要从社会稳定和政治需要的角度来考量。从宏调的频度和强度不难看出政府是下了壮士断腕的决心了。过去几年的宏调只是刚刚显效而已，其威力并没有全数施展。紧接其后的恐怕是此恨绵绵无绝期的后发影响力。

心存侥幸是致命的，也许一不留神就错过了坚决果断行动的最好时机。更需要提醒的是，在这个行业的冬天里，资本市场从来都是雪上加霜而不会是雪中送炭的，只能靠自己度过这个寒冬。

最大的挑战是现金流。房地产行业一个很重要的特点是没有固定成本投入，功力全在现金流管理上，通过调整付款和回款的节奏来平衡现金流是万无一失的锦囊妙计。以销售回款带动圈地计划，但市场一遇冷，打乱了回款的步伐。影响到付地款到收房款之间的周期。

顺畅实现销售、有效回笼现金是保证现金流安全的关键。在确保现金流安全的前提下获取适度利润才是万全之策，若是盯紧了高额的利润不放手，一旦现金流断开，很可能悲怆倒下。

“万科之所以率先降价，其实是先发制人的明智之举。虽然是利润少赚了，但是资金很快回流。在一段固定时间内，同样的资本，运作的次数越多，它产生的回报是越多的。当迹象好转而其他竞争对手还处于水深火热之中时，他就可以大胆出手，或是通过很便宜的价格买地，或是是通过并购，获得优秀的资源，超越竞争对手。”万科的降价销售策略，虽有雪上加霜之功效，却不失为一良方，业内不乏称道者。

真正的考验并没有到来。“最近大幅降价的楼盘，都是地产企业前几年通过招拍挂购入的土地，土地价格远低于现在，降价并不影响它盈利。只是价格的回归，更靠近价值而已。”鼎力地产投资顾问机构副总经理张宇的分析非常深刻。“2007年的开创面粉贵过面包记录的地王，其面世后的销售价格才是真正的考验。”

对优秀的猎手而言，风险就意味着机会。在经济低谷，其实也是买地的好时机。因为可以逢低吸纳。这时，现金流实际上用来甩开竞争对手的关键性武器。

“善战者先为不可胜，以待敌之可胜”，华辰集团董事长魏传瑞对此有一番很经典的点评：“万科的高明之处在于舍得和果断，降价销售，保证了足够的现金流，优雅转身去拿地，还可以赢个好名声。待他人反应过来时，他已经占尽先机。”宏调猛于虎，猛虎追尾，只要跑得过竞争对手，总是有脱险的机会的。

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