破除体制弊端缓解城市低收入家庭住房困难问题

http://esf.fz.soufun.com搜房二手房网 2008 年2 月19 日王远枝，叶伟春中经网

(中经评论·北京)住房问题是重要的民生问题，直接关系到社会和谐和居民生活水平的提高、生活质量的改善。中央重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

一、解决城市低收入家庭住房困难面临的问题

改革开放特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，我国的房地产业稳步、快速发展，已经成为国民经济的重要支柱产业。我国的城镇人均住房面积已由1978年的平均6.7平方米提高到目前的26平方米以上，从总体上看我国越过了住房严重短缺的时代，正向着更加注重改善人居环境和节约资源的阶段发展。但是，由于各种原因，我国的房地产市场还存在一些困难和问题。

(一)住房供应结构仍不尽合理

2007年l-8月，全国房地产开发完成投资14277亿元，同比增长29%。住宅完成投资同比增长30.9%，高于同期房地产投资增幅1.9个百分点。住房供应结构开始改善，但受结构调整周期影响，已供土地没有及时形成实质性开发，中低价位、中小户型普通商品住房有效供应不足，目前全国90平米以下住房面积占比仅为24.88%(套数占比为39.26%)，结构性问题依然严重。在批准的预售商品住房供应中，90平方米(含)以下的住房套数占比由2006年的34.39%，提高到2007年l-8月的39.05%；面积占比由21.16%提高到24.73%，但离“9070”的调控要求尚有较大差距。

(二)部分城市房价上涨仍然较快

近一段时间以来，我国房价涨幅仍然较高。2007年4月至10月，70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%和9.5%。分地区看，北京、深圳等城市房价在高位运行，新建商品房销售价格涨幅在10%以上，其中，两市10月同比分别上涨17.8%和16.8%。中原地产公司对北京近期房价测算表明，从2007年6月末到9月末的3个月时间，北京五环路内住宅期房的均价就已超过上半年时四环路内住宅的期房均价，这意味着北京五环内一套75平方米的商品住宅总价高达上百万元。而从环路对比看，上涨最快的区域为六环路以外的远郊区和四至五环的城郊接合区。2007年前9个月，北京六环外房价涨幅超过12%，四环至五环间的房价涨幅超过10%。北京城区商品房价格的快速上涨已带动了郊区房价奋起直追。

一些地方中等城市房价涨幅也在加快，2007年lO月温州、岳阳、北海和蚌埠等城市新建商品住房销售价格同比涨幅均在10%以上，其中，北海近6个月涨幅均在13%以上，10月份达到17.7%。与此同时，长三角地区部分城市房价出现在前期涨幅趋缓的情况下又呈回升的势头，其中，杭州、宁波新建商品住房销售价格10月份同比分别上涨10.8%和19.1%。

在住房土地的供应上，一些城市住房建设用地已连续几年完不成供应计划。同时，很多开发商对已取得的土地普遍采取分期开发模式，或有意延缓开发进度，导致相当一部分土地没有进入实质性开发。另外，新开工面积总体下降，一些重点城市商品住房新开工面积已经连续多年出现较大比例的下降。2006年6月1日实施新建住房结构比例政策后，出于规避政策和观望的目的，不少地方新开工项目的审批及项目施工许可证的核发数量有明显下降，直接影响了新开工项目的数量。这种种情况导致供应与需求失衡，影响了房价。

(三)住房保障力度不够且部分地区政策落实不到位

在将土地出让金全额纳入地方财政预算后，建设部原拟规定把土地出让净收益的15%-20%用于廉租房建设，以2004年全国土地出让净收益2339亿元计，全国将有468亿元用来建设廉租房，但经与各地政府协商，将这一比例降为5%，而且不少地方连5%的比例也不能保证。不仅如此，不少地方将土地出让金列为预算外收入，更便于将它投入高档商品房经营及“形象工程”，对福利性公屋的营建不关注。据报道，2007年年初全国有141个县级市没有建立廉租房制度，廉租房建设2006年仅完成计划的1／3。截至2006年底，全国经济适用住房竣工面积累计超过13亿平方米，解决了约1650万户中低收入家庭的住房问题。应加大保障力度，制定以廉租住房、经济适用住房和住房公积金制度为主要内容的住房政策，使住房保障制度更加健全。我国信贷、税收政策对住房需求的调节作用不突出，应调整完善有区别的信贷和税收政策，形成合力稳定房价。

(四)房地产市场秩序仍有待规范

目前，一些房地产开发企业为获取超额利润，出现了很多违规的现象，比如未取得商品房预售许可证或未按预售许可批准的范围预售房屋，擅自出租、出售公共部位和配套设施牟利，发布违法广告，囤房惜售，哄抬房价，诱导欺骗消费者，不按规定明码标价以及在标价外收取未予标明的费用、合同欺诈、偷逃税等行为，加剧了住房供求矛盾，给稳定房价带来了较大压力。有些开发商钻空子的促销手段可谓花样繁多。有些开发商将工业用地性质改为住宅用地，将住宅产品变更为商用物业，将商用物业分割出售再承诺包销等。尽管上述做法皆属违规，但不少开发商们乐此不疲，监管几乎空白。业内人士称，因为开发商与地方政府之间的利益经常是错综复杂的，就使得早已界定为违规的做法一直无法清除。所以，应下大力气解决市场秩序的问题。

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责任编辑/tangnuo.fuzhou

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